许家印的发家史反映了中国房地产业的发展模式。如今，恒大集团深陷债务危机，一些前雇员和知情人士向路透社透露了恒大的一些内幕。

借钱买地、建房前就卖房、用所得现金还款并为下一个房地产项目提供资金--这是许家印一开始的生财之道。从20 世纪90年代中期开始的二十年里，中国房价不断飙升，许家印靠着这样的商业模式从一名来自农村的钢铁厂工人一跃成为中国首富。 他的公司--中国恒大集团也成为一个庞大的房地产帝国。

不过，随着债务负担越来越重，恒大采取了更多手段来筹集资金。据一名前雇员透露的信息和一份路透社看到的文件， 到2016年，至少有一家恒大子公司鼓励部分员工购买该集团的金融产品，为房地产开发提供资金。这位前雇员表示，有些人被要求将高达一半的工资花在此类产品上。路透社致电恒大要求对此置评，遭到恒大拒绝。许家印也拒绝接受采访。

据四名恒大前雇员以及一名了解该公司的人介绍，许家印是一名位雄心勃勃的商人，对员工要求很高，在债权人面前很有魅力，有时自我放纵。 他有一个由女性私人助理组成的团队，至少他们中的一些人主要是因为外表而被雇佣。

恒大的故事揭示了一个中国房地产巨头企业的内部运作方式，其发展轨迹也反映了中国房地产市场的命运。房地产市场是中国经济增长的主要推动力，现在却是导致经济下滑的一个主要因素。

据分析师估计，自 2021 年中期以来，占中国房屋销售量40%的公司出现违约，不能完工交房或支付供应商款项。数以百万计的中国人将自己的积蓄投进与房产挂钩的理财产品中，现在却拿不回钱。

专注研究及做空的美国美奇金投资咨询公司（J Capital Research） 的Anne Stevenson-Yang说，恒大的地产是被"作为投机性投资出售"，而不是作为供居住的房子"，人们购买它们是因为他们认为会升值，因此，只有当人们不断地买房，这场信心游戏才能继续下去。

然而，公众信心正在枯竭。 最近几周，中国的另一家主要开发商碧桂园宣布两笔美元债出现了债务违约，并寻求推迟一项在岸债券的偿付期限，这进一步打击了中国的房地产市场。

恒大的问题并没有缓解。 这家陷入困境的开发商已提出其离岸债务的重组条款，并且寻求美国法院批准该计划。恒大表示，拟议的重组计划将减轻境外债务，帮助公司复工复产。

上周日（8月27日），恒大公布今年上半年亏损330亿元（45.3 亿美元），去年同期为亏损664亿元。

本周一，停牌17个月后的恒大终于复牌，但遭到投资者抛售，股价大跌79%，损失了22亿美元市值。

对于64岁的许家印来说，公司的衰落已经毁掉了他的个人净资产数百亿美元，不得不疯狂变卖企业资产来偿还债务。 恒大表示，该公司也面临超过2200起诉讼案件，截至六月的涉案金额约5350亿元（734 亿美元）。

中国房地产业债务危机的恶化令习近平主席及其政策面临重大挑战。中国经济已经因国内外需求疲软而步履蹒跚，今年第二季度经济总量增长缓慢。

对危机蔓延至中国金融业和其他经济领域的担忧正在给全球市场带来压力。

中国国务院新闻办公室拒绝置评楼市与恒大的命运。 住房当局和财政部也没有回应路透社的询问。
据许家印的生平简介，他生于河南农村，由祖母带大，1996年创立了恒大，当时，中国的国家保障性住房制度正在瓦解，城镇化快速推进。 当时只有三分之一的中国人居住在城市， 现在则有大约三分之二。

地方当局有动力支持恒大等房企的发展。 20世纪90年代中期，中央大幅提高了从地方税收上缴的比例，为了补充金库，当地政府向开发商出售土地以增加收入。

许家印利用了这一需求。 其传记上写道，他1996年的第一个开发项目是出资500万元买了一块地，其中借款一半以上。第二年，在这块地上开发的楼盘实现销售额8000万。

据恒大介绍，到2009年，该公司已拓展至20多个城市，这一年，恒大股票在香港上市，筹集了相当于7.29亿美元的资金。 这笔交易让拥有该公司约三分之二股份的许家印成了亿万富翁。

到2013年，许家印步步走上巅峰。 他被选为全国政协常委。那一年，广州恒大足球队赢得了亚洲足球顶级俱乐部比赛。三年前，恒大购买了这支球队的控制权。

据三位了解会议情况的人士透露，在香港时，许家印与这座城市的大亨们打牌，谈投资，在香港精英会员专享的皇朝会（Dynasty Club）用餐，享用燕窝、鱼翅等美食。一位曾经为他工作的人说道，在恒大的繁荣时期，许家印在广州的俱乐部会所招待商人时至少两次扔现金娱乐，看着女助理从地板上捡钞票。
"一切都是自上而下"
即使在恒大扩张的过程中，许家印仍然参与了公司各个层面的工作。一位曾在恒大一个地区办事处工作的前雇员说，公司所有的土地收购都是由他批准。他还帮助制作广告口号。据曾经为他工作过的人说，他对字体和字体大小很挑剔，要求对员工的轻微违规罚款，包括着装不得体等。"一切都是自上而下的。没有人质问他的要求"，一位前雇员说。

对于那些接受许氏风格的人来说，有一个明显优点：丰厚的薪酬。根据就业数据网站买买网的数据，2018年恒大的平均月薪为15666元。官方数据显示，这大约是房地产行业月平均水平的三倍。一位前员工及另一名知情人士说，恒大资本部门的一些员工因从银行或其他贷款机构获得贷款而获得了丰厚的奖金，团队的收入最高可达贷款额的1%。奖金随后在团队中分配。
子公司将员工奖金与购买公司理财产品挂钩
2016年，随着中国房价的飙升，恒大超越主要竞争对手成为全国第一大房企。 公司土地储备达3.12亿平方米，比两年前翻了一番。

2017年恒大股价突破每股30港元，是2009年首次公开募股价格的七倍。据《福布斯》杂志报道，许家印成为亚洲首富，估计拥有数百亿美元财富。

在大举收购土地的同时，恒大也在想方设法为自己的交易融资。恒大当时的互联网子公司恒腾网络(HengTen Networks)就鼓励一些员工自掏腰包购买集团的理财产品。

路透社查阅的这份2016年5月的文件列出了十几名未完成购买恒大金融产品配额的人。这份文件上的一份手写笔记将这一情况描述为"严重"，并表示如果这十几个人没有完成配额，奖金将被削减。

曾在恒腾工作的前员工表示，管理层确实因此扣发一些奖金。上述熟悉该公司的人士表示，恒大的金融产品采购目标很普遍，员工如果没有完成采购指标，将受到处罚。

恒大在最近提交给证券交易所的一份文件中说，它通过销售理财产品筹集了约人民币921亿元，截至2022年底，此类产品的未付本金和利息约为人民币340亿元。两位业内人士说，虽然中国开发商通过销售理财产品为房地产项目筹集资金很常见，但将员工奖金与购买此类产品挂钩并不常见。

多年来，当被投资者和记者问及他的高杠杆项目时，许家印都回应说，恒大的高周转率和资产价值足以偿还债务。恒大继续投资新的企业，包括整形手术、人寿保险，2019年开始涉足电动汽车。

中国政府实施旨在限制高杠杆开发商融资的严格的新规定后，2021年，中国房地产销售开始下滑，许多开发商违约、倒闭。

到2021年，恒大总负债已达3000亿美元，难以向供应商付款并完成房屋的建造，房地产收入大幅下降。恒大也未能按时向散户投资者支付其金融产品，引发了全国各地的抗议。2021年9月，约100名不满的投资者挤在深圳公司大厅要求还款，场面混乱。

恒大报告称，2021年和2022年的总亏损为810亿美元。去年3月，恒大在香港上市的股票被停牌。据《福布斯》估计，许家印已经减持了他在公司的股份，其个人财富现在不到2019年360亿美元峰值的十分之一。

恒大正在为其离岸债务重组计划寻求债权人和法院的批准。债权人将于9月底举行会议，对该计划进行投票，该计划可能使他们收回至多四分之一的欠款。